篇一:《人民币贬值对楼市的影响》
人民币贬值对楼市的影响【转载】
中国经济并不失稳健，外汇储备依然是世界最多。未来人民币走势不可能失控，既然如此，何谈房价因此暴跌？
人民币贬值，一石击起千层浪。虽然央行表示是为了完善人民币兑美元汇率中间价报价，但仍引起了国际社会及外围市场的显著反应。有一种观点颇有市场：人民币贬值，会导致外资流出，也会使资产估值降低，必定冲击中国楼市，甚至可能长期拖垮中国房价。
理论上分析，本币升值有利于吸引外资流入，而贬值则可能导致外资流出。房地产属于资产品，所以当本币升值时，外资投资房地产的积极性提高，比如1985年广场协议之后几年的日本、1997年之前几年的泰国、2005-2007年的中国大陆，会推高房价。当本币贬值时，外资出逃，比如1990后的日本、1997年后的泰国，房价大跌。
不过，单从外资进入情况来看，中国不同于当年的日本和泰国。因为我国外资进出都需要审批，即便是2007年人民币升值6.9%（历年最高），股市与楼市皆火爆，外资收购中国物业的热情很高，但实际进入中国房地产业的外资规模非常有限。除了资本项目管制之外，还与当年的房地产“限外令”有关。因此，外资进来时，难以明显助涨房价，外资流出时，也难以明显助跌房价。
1985年至1988年，三年多时间，日元兑美元狂升超过五成，导致大量的国内外热钱进入楼市，催生出史上罕见的房价大泡沫。而我国2005年到2015年，十年时间人民币兑美元只升值二成多。其实，外资对于国内所有资产价格的推动作用都较小，对房价更不值一提。
1997年亚洲金融危机的导火索是泰国，经济与金融本身出现病症，同时又被索罗斯大肆做空，况且外汇储备太少，导致泰铢最后崩盘，大幅贬值，从而引发股市、楼市、金融危机。而我国目前虽然经济增速相比此前出现一定程度的下滑，但仍不失稳健；外汇储备虽然自去年四季度以来有所减少，但仍为世界最多。况且，我国资本项目尚未放开。这些因素综合作用之下，未来人民币走势不会失控。既然如此，何谈房价因此而暴跌？
从中长期效应来看，人民币兑美元适度贬值，有助于促进出口，从而有助于经济稳增长，而经济转强之后，自然利好股市和楼市。从短期来看，近日的突然贬值，引发了国内外资本市场恐慌情绪，难免冲击股市，并影响人们对于楼市的心理预期。
当然，从短期层面来看，对楼市主要有三点小利空。一是少量外资可能将从国内楼市流出。二是持有美元外债的开发商的融资成本将提高。三是少量国内资金去国外购房或开发项目积极性将有所提升。不过，这三个因素影响十分有限。
总体而言，人民币贬值确实小幅利空中国楼市，但影响程度很小，不会造成下半年，甚至中长期的楼市低迷，更不太可能压垮房价。
篇二:《浅析当前房地产政策的利弊之处》
浅析当前房地产政策的利弊之处
添加时间：2009-07-18 来源：新学术 作者：唐旖聃
[摘要]我国房地产市场目前出现高房价和高空置,国家相应出台了一系列的调控政策。由于政策的滞后,调控效果最初并不如意。为此我们需要调整心态,开拓思路,结合中国国情,不断完善新政,使房地产市场重新理性而健康发展。
[关键词]房地产房价政策
近几年,我国房地产市场出现了价格上的快速飞涨。基于房地产行业的重要地位,政府对它做了强有力的宏观调控。2004年以来，政府就综合运用了土地供应、金融信贷、税收和行政干预等政策对房地产市场进行调控,其中以金融和行政调控为重点。这一轮调控一直持续到现在，依然没有结束的迹象。但是这一切调控的后果最初并未使房价回落,反而在各大城市出现房价,投资一路高涨。这一次中国的房地产市场所面临的经济环境与不同以往,我们有必要配合其他改革,借鉴国外的经验,多管齐下,才能使房地产市场步入理性健康的发展轨道上来。正是有这样的认识,2007年9月份至今我国的宏观调控政策以“组合拳”为主基调:财政政策,货币政策,土地政策,产业政策,税收政策,汇率政策等等为组合,以土地控制为核心,通过灵活运用和强有力的执行,逐渐把过去房价虚涨的部分挤出去,让房地产市场回归到理性发展状态。
一、当前房地产市场的形势
价格的高低与供求关系密切相连,所以政府调控房价,主要也从供求入手,两方面都要同时调整。我国当前的局面是供给严重不足,
需求过度膨胀。需求在当前的膨胀既与我国过去的土地无偿使用制度,住房福利分配制度有关,同时也与收入增加,城市化进程加快,金融产品的衍生有关。供给不足有客观原因,如土地的不可再生,原材料价格上涨,房地产开发环节过长等等。主观上房地产开发商囤积土地,捂盘惜售等恶劣行为，以及国际热钱的涌入,市场投机过盛也使得房源供应不足。
既然房地产市场供不应求局面的形成既有客观原因,也有主观原因。那么我们执行短期的调控政策只可能把主观原因消除,把过分虚涨的价格部分挤出去,而客观原因的存在使供不应求局面长期保持,房价从长远趋势看是上涨的。所以长期的调控政策的重点就应该以稳定房地产市场的理性繁荣为主,而不能只纠缠于房价是上涨还是下降这一单一的命题上,这样才是按经济规律办事。2007年出现调控结果是房价越压越涨,这与政策的滞后性有关。而从2008年开始,供求形势发生了一定转变：很多城市,尤其是一线城市,房价出现了一定程度的下跌，国家在2007年布署的经济适用房廉租房政策正加紧在2008年实施,加上90/70的政策,市场上的房源逐渐增加了很多。但老百姓大多还在持币观望,这可能将促进房地产市场发生进一步的变化。应该说对于短期调控目标的实现2008年第二季度已比较明朗.但我们并不期望出现“硬着陆”的局面，所以必须要完成长期调控目标。
二、已出台政策的利与弊
1.按揭政策
个人住房按揭政策的新变化表现为首付和利率在原有基础提高,
买第二套房还要提高首付和利率,这些都是为了打击炒房者,腾出房源卖给真正的自住者。但这些措施抑制了炒房者也抑制了真正的购房人,这让他们的消费需求在短期内削减了。此时的供求关系好象显得供过与求。但这群真正的买房人终究是要买房的.等他们赚足了首付,就会在以后某一特定时期集中爆发出购买需求,使得这一时期又出现供不应求,房价又会快速飞涨。同时投资者中有的财力雄厚,他们几乎不靠贷款来投资,加息对他们没有什么影响。目前虽然人数不多,但其占有的房屋面积不少,如果任由其占用更多的资源,那么供不应求的局面还会进一步恶化。另外就整体经济而言,进一步提高利率会刺激外资的涌入,国际热钱通常流向楼市和股市,从而更加引发价格上涨。就个体企业而言,加息使其财务成本增加.在无法更好把握未来形势下,很多开发商会谨慎行事,或减产或转移资产,供应又会进一步缩小,价格还会上涨。
另外开发商之所以有机会造高价房,除了考虑旺盛的需求外,还和个人住房按揭制度的漏洞有关。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本，以及未来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价。而且大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋，或者采取各种可能的方式推高
房价，促成高价交易合同，以获取高额按揭贷款。
2.货币政策
紧缩型的货币政策主要包括提高存款准备金率,发行央行票据,进行正回购操作,这些为的是缩小商业银行的放贷能力,回收过剩的流动性。少了金融的支持,开发商举步为艰,整个行业重新优胜劣汰。尽管这种“洗牌”会使房地产资源得到合并重组,产品今后的性价比会更高。但继续使用这一政策也会出现一定难度。发行央行票据,意味着央行增加了市场上对资金的需求,这加大了央行在货币供应量和利率之间进行协调的难度,很难同时兼顾量与价的平衡,且发行成本上千亿元,难以为继。用提高准备金率固然有降低调控成本的好处,但是由于央行要对金融机构的存款准备金支付利息,这客观弱化了它对金融机构“课税”的调控功能。
3.税收政策
对于目前实行的二手房流转环节营业税,个人住房转让所得税从一定程度上抑制了房产投机,能使原来的投机性需求转向投资，使炒房者转向长线投资。但它又是一把双刃剑，增加了二手房流转难度，二手房交易成本的增加不利于存量房市场的流通，而存量房市场的不发展，反过来将加剧新房的供不应求,房价上涨。
4.行政干预
对于90/70的规定,政府是想通过调整供应结构来增加普通老百姓买得起的房源。但我们国家幅员辽阔,每个地区有自己对面积和总价的习惯性认同和综合考虑。90平方米这种一刀切的做法是在特定{外资撤退对楼市影响}.
时期执行的直接行政干涉,主要为的是防止出现国家出台原则性政策,地方想方设法拖延的局面,政策得不到执行,房价还会上升。至于这种做法今后的完善,各大城市可依据当地实际情况来定一些细则加以妥善处理。另外有的城市政府直接干涉本地商品房价格的制定,虽然博得老百姓拍手称好,但这很明显违反了市场规律,在利润的推动下,当成本上涨,价格又不准涨的情况下,开发商只可能降低工程质量,减少供应或转移资产,价格终究还是会上涨起来。
所以从目前的局面我们可以看到,针对房地产市场所出台的宏观调控政策很多在2007年并没有出现当初想象的理想效果,但进入2008年后这些政策的威力就显现出来。我国的调控政策有其优势的一面,也有不足的部分。要满足老百姓的住房需求,首先要考虑他们的收入状况。现在的国情按收入来划分,人们可分为低收入者,中等收入者,高收入者。低收入者肯定买不起房,高房价又带来了高租金,所以低收入者的生存条件特别恶劣。中等收入者占大多数,他们人数多,对房屋需求大,条件要求高一些,其收入与高房价相比,他们也买不起。如果市场上只有单一的高房价的房源,他们被迫选择,成为“房奴”。这也是当前开发商哄抬房价的底气—不愁没人买。高收入者与他们刚好相反.愿买好房就买好房,愿出多高的价就出多高的价,那是他们的自由,这群人的住房问题完全可由市场来解决。所以我们要重点探讨的是占中国绝大多数人的住房保障问题,看还需在现有政策之下如何再完善,而不是单纯的降低房价。价格问题应主要交给市场去解决,而政府应把过去自己所忽略的保障责任担负起来。
篇三:《外资与国内游资对中国房地产市场的影响》
外资与国内游资对中国房地产市场的影响{外资撤退对楼市影响}.
央企淡出房地产领域，外资会不会乘虚而入
如果短期内，外资大量集中涌入房地产市场，又大量集中撤出，必须警惕，严加防范 外资进入中国国内房地产市场早已不是新鲜事。早在改革开放之初就有外资进入，只是进入多少、进入深浅程度不同罢了。需要注意的是，如果短期内，外资大量集中涌入，又大量集中撤出，快进快出必有炒作之嫌，一旦撤资就有崩盘危险。所以必须警惕，严加防范，关注发展动向。
商务部办公厅日前就外商投资房地产企业审批备案及监管有关事项作出通知，要求各地商务主管部门切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查，并会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。
通知要求，省级商务主管部门在核对备案材料时，重点应就土地文件的完整性进行复核，商务部将在原有基础上对土地成交证明等材料加大抽查力度。
通知强调，对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建、在建房地产物业进行套利。商务部将会同住房和城乡建设部、外汇局等部门对此类项目备案材料严格审查。
通知要求，各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作，不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司；要会同外汇局等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业；进一步加强对并购、股权出资等方式新设、增资的房地产项目的审批监管和数据审核，商务部将会同有关部门对该类方式实际使用外资数据适时开展统计监督检查。
此外，通知说，省级商务主管部门要加强对当地招商引资工作的服务与指导，积极发展绿色节能环保建筑，认真做好今后外资房地产审批备案和统计工作。
近期，外资加速涌入中国，房地产市场首当其冲，引发了房价躁动，一些城市甚至出现较大面积的逆势涨情。业内人士及专家指出，谨防境外热钱将中国楼市当做“蓄水池”大进大出，伺机炒作，亟待堵疏相济“扎紧篱笆”，保障金融体系稳定。
央企淡出房地产领域，外资会不会乘虚而入
一直以来，央企财大气粗无人敢比，在房地产领域里耍够了威风，拿地气势如虎，一口气拿出上亿资金从不眨眼。迫于舆论和政府压力，今后央企将分批淡出房地产市场。那外资会不会乘虚而入？日前，嘉里置业、丰益国际、香格里拉(中国)公司等3家实力强劲的境外企业联手组建了合资公司，将在内地东北一些城市从事房地产开发等综合业务。据香港联交所发布公告透露，这3家境外企业的合资公司目前以2.8亿港元的代价成功取得了辽宁省营口市的一地块。
这是新近有关外资涌入中国楼市的一则实例。另据商务部外资司有关数据显示，单在2010年11月，总计有超过100家具有外资背景的开发商报备成立了新公司，这一数字是此前两个月的总和。这些新成立的外资房地产开发企业大部分设在二、三线城市。
与此同时，中国房地产的外资投资数量迅速膨胀。来自国家统计局的数据，2010年前11个月，房地产开发企业本年资金来源中，中国国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%。
业内人士分析，多因素造成了中国成为国际游资流入的热点区域。以中国为代表的亚洲新兴经济体经济强势复苏，投资的实际回报率高；2010年下半年，美欧先后出台了金融监管改革框架，要求加强对冲基金和衍生品交易管理，导致国际基金加快布局中国。
目前，中国房地产领域实际利用外资远超官方统计数量。“保守估计，2010年流入中国房地产领域的境外资本将达1200亿元，2010年将站在2004年、2007年外资涌入楼市的两个高峰后的新高峰上。”此乃浙江大学金融系副教授景乃权的观点。
国家统计局投资司有关负责人坦言：“中国房地产企业利用外资可能不仅仅局限于统计上的利用外资，从销售渠道这块热钱的进入是不知道的。”
国家发改委最新一份报告明确指出，流入的外资中既有通过外商直接投资设立，增资房地产企业，境内房地产企业境外融资，外资私募股权投资基金等合法途径进入中国房地产市场，也有部分通过各种隐蔽渠道以热钱的形式潜入。
国际知名物业公司——戴德梁行提供的最新报告透露，由于中国经济持续增长，人民币升值的普遍预期以及投资房地产的高回报率，都使得国际资本看好设立房地产人民币基金。预计未来会有超过80%的外资基金将在中国设立人民币基金，其中绝大部分资金将进入房地产。这是一个值得关注的信号。
外资进入中国国内房地产，是喜是忧；外资究竟扮演了什么角色
不论做什么事，一个人的心态很重要，改革开放初期我们怕外资引不进来，所以制定了很多优惠政策吸引人家来。如今真的来了，甚至一下子来得很多、很突然、数额很大时真要好好想想，怎么使用、怎么防范金融风险。不要外资没来想外资，外资来了怕外资。有业内人士认为，外资的涌入成为今后房价在调控不断加码之年异常躁动的主动力。国家统计局数据显示，2010年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%，涨幅较上月的0.2%有所扩大。12月以来，中国国内不少城市房价上涨预期较强，地价进一步冲高。
东南沿海著名侨乡福州的房地产市场是利用境外资本较多的城市之一。业内人士透露，近年来，从多种渠道进入当地房地产开发、销售市场的外资成分占总额的1/3左右。如此大比例的境外资本是导致福州房价出现较高程度泡沫的重要原因之一。{外资撤退对楼市影响}.
前不久，中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心所联合完成的《中国住房发展报告(2010～2011)》绿皮书指出，在全国35个主要城市中，作为二线城市的福州房价竟以70.3%的泡沫指数超过北京、上海、深圳等一线城市，名列全国第一。
浙江大学金融系副教授景乃权指出，从外资这一波涌入房地产的趋势来看，跟2004年、2007年的情况截然不同，外资不再是简单的财务投资者，而是更多地向房地产产业链的上游延伸，包括建筑材料、施工、设计等各个开发环节。这些新的特点和趋势，也许将在更大程度上推高房价。
据戴德梁行报告，回顾2006年至2007年，摩根士丹利等海外巨头通常采取成栋购买一线城市成熟物业的形式牟利。金融危机发生后，一些大型境外投资机构纷纷转手物业撤离回国“救火”。而2009年底至今，外资卷土重来之势日渐凶猛，在房地产领域投资如滚雪球般，却干扰了中国内地政府在房地产领域不断加码的调控举措，削弱其应有的成效。 外资进入是否可以加快房地产开发进度，谨防大进大出
商务部日前紧急发的通知指出，为确保房地产调控政策取得实效，要求切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查；加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资；进一步加强对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管和数据审核。
业内人士及专家指出，面对来势汹汹的境外游资，在现有的一些措施基础上，建立堵疏相济的新机制，保障金融体系稳定，为实施新一轮的楼市调控奠定良好基础。
第一，加强调控监管，防止境外热钱短期内“大进大出”。景乃权建议，有关部门应考虑实施有管理的浮动汇率制度，构筑起强大的金融安全阀，这样不仅可以避免国际游资的剧烈冲击，防止国际游资的过量涌入和出逃，更能够保障金融体系的稳定。
第二，针对外资基金将大举进入中国房地产业，有关部门应及时采用税收、信贷等综合手段调控外资在房地产市场的投机。同时，尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。特别是目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，及时掌握市场态势，制定有效的政策和措施，预防外资对房地产进行炒作。
第三，还应有效疏导入境热钱。境外热钱涌入中国更多的是针对股市、楼市，而目前楼市调控面对的形势日益复杂，应及时完善措施，即设法将进入中国的境外资本更多地引到风险投资基金领域，推动培育新兴的技术产业。
外资进入，对中国国内房地产调控会产生什么影响？
一位20世纪90年代来北京工作的美国人，一来北京就给来华投资的美国公司做法律咨询，十几年下来，他已经在北京城里买了八九套豪华四合院，他是自住吗？肯定不是。招待客人、亲戚、朋友也用不了这么多。房子是不动产，搬不动更带不走，能带走的肯定是“真金白银”。这种现象肯定不止一两个人，也不仅仅在北京才有。外资的进入，一时还看不清楚时，要密切关注。中国国内房地产调控政策效果刚有所显现，外资却开始涌入国内房地产业“抄底”，黑石、摩根斯坦利、高盛等众多国际投资公司都以不同形式进入中国房地产业。 业内分析认为，这一方面是由于银根收紧及房地产调控政策，中国国内不少房地产企业融资困难，于是便将“橄榄枝”抛向手握大量资金的外资；另一方面，从长远来看，中国房地产业前景依然良好，而房地产业是典型的暴利行业，所以对外资充满诱惑，当前的房地产调控也提供了所谓的“抄底”契机。外资涌入中国国内房地产业。是抄底，还是投机？外资的流入会否干扰中国房地产调控新政？对此，业内是众说纷纭。
据媒体报道，为了抑制房价，日前有关部门出台新规定：境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。据相关人士透露，该规定主要为针对目前大量热钱流入内地楼市，扰乱了现有购房秩序的现象而出台，从源头卡住热钱进入内地的利益诉求。热钱是一股破坏性极大的祸水，确实应该严肃对待，不过，中国国内限制外资进入房地产市场并不是大姑娘坐轿头一回，过去反反复复的折腾也没有解决多大问题。如今再一次抛出貌似杀手锏的规定究竟有何效果，是令人怀疑的。而且，外资进入房地产市场涉及到方方面面，不像我们想象的那样简单，其间的奥妙值得我们深思。 其实，早在2010年9月8日，上海浦东陆家嘴一幅面积54415.3平方米的住宅用地经过多轮竞拍，最后落入港资企业九龙仓之手，而与之对决的几家央企终于败下阵来。最终，此地块以48.28亿元成交。与其拍卖底价相比，溢价率高达41%。在媒体惊呼的同时，一种观点也在蔓延，即投机性外资推高了内地的房价，应对外资采取抑制控制政策。
央企的财大气粗似乎是妇孺皆知的。在陆家嘴的土地拍卖市场上，央企竟然敌不过九龙仓，除了说明九龙仓的疯狂之外，恐怕说明不了别的。而疯狂与投机是一脉相承的，是一枚硬币的两面。九龙仓抬高了地价，自然也抬高了房价。据说，以土地拍卖价计算，上述土地之商品房的楼板价已达到每平方米35490元。加上建筑成本等其他费用，房价不知道高到哪里去了。相反，如果没有九龙仓的瞎起哄与叫板，地价不会这么高，建基其上的房价也会矮上一大截。因此，控制外资进入房地产的呼吁掷地有声。
外资进入房地产开发领域，形成更多的资金追逐有限的土地与建材的局面，从而抬高了地价与建材价格，最终抬高了房价，以致国内民众要面对更高的房价，利益因此受损。结论自然而然就是要抑制外资进入房地产开发领域。这是我们的逻辑。
早在外资进入房地产开发领域之前，小规模的外资购房就在许多城市出现了。诸如北京、上海、深圳等经济发达城市的房地产市场上不乏外籍人士的身影。随着房地产市场跌宕起伏的，便是我们对待外籍人士购房政策的阴晴变化。房地产市场低迷了，就网开一面，允许外籍人士买房；当房地产市场火爆、房价高涨之时，就限制外籍人士入市购房。这样做看起来是为了抑制过热的市场，让市场降温，让中国国内的老百姓买到便宜的房子，实际上是帮了
老外的忙，让他们低价入市，价高时远离市场。我要是老外，一定要给有关部门送去锦旗，感谢它们恰如其是的提醒与无微不至的关怀，让老外们远离房地产风险。
我们之所以如此行事，也是基于以下逻辑：外资购房加重了市场需求的砝码，抬高了房价。中国国内民众因此要付出更高的代价。因此，我们必须抑制外资购房。
无论是抑制外资进入房地产开发领域，还是控制外籍人士购房，我们的逻辑都是线性的、简单化的，只看到事情的一面，而忽略了另一面；只看到了负面影响，而没有看到其积极的作用。
外籍人士在中国国内市场购房，在供应一定的条件下，确实会扩大供求缺口，激化供需矛盾，导致房价上涨，以致民众为房子要付出更多代价。但是，外籍人士购房直接增加了开发商可支配资源，增强了开发商实力，有助于他们扩大开发规模，增加房屋供给。这反过来有助于抑制房价上涨。如果不允许外籍人士购房，也许一些房屋就会被积压，就会压价销售。这样之下，购房者获得了好处，可开发商损失了利润。一得一失，似乎是从左口袋里挪到右口袋里，没有所谓的净福利损失，但开发商受损之后的供给能力会相形见绌。如上所述，外籍人士购房之举，虽然助推了房价，但增大了开发商的利润。中国国内民众虽然为了买房会支付较高的代价，但开发商增多的利润会用于增加消费与房地产投资。由此产生的机会将增加民众的收入与房地产市场的供给。由此，先前因购房而多支出的这部分可以称作“损失”的东西将变成后来者的收入与较低的房价。也就是说，前者的“损失”会由后者的“收益”来弥补。由此，从动态的角度来看，限制外资购房，对当下的购房者是利好，对其他民众是利空；而鼓励外资购房，对当下的购房者是利空，但对不购房者是利好。
限制或不准外资进入房地产开发领域，会减少市场供给，致使房地产市场供不应求，房价高企，结果是购房者支出更多，开发商利润更高。允许外资开发房地产，增大了开发商群落，增加了开发商实力，有助于加大房地产市场的供给，有利于房价的稳定，购房者由此受惠。而且，外资的加入，打破了中国国内企业一统江山的局面，有利于形成多样化的市场竞争格局。这对购房者来说，是非常有益的。由此，允许外资担当开发商角色，对购房者是利好，对开发商是利空；相反，不允许外资进入房地产开发领域，对购房者是利空，对开发商是利好。
总之，外籍人士购房之举抬高了房价只是问题的一面，还有带来利润的另一面；外资进入房地产开发领域抬高了地价也只是事情的一方面，这种进入也会带来许多有利的其他方面。总体上，在一般情况下，外资进入房地产市场是利大于弊的好事。由此，在对待外资进入房地产市场问题上，我们要抱有更宏观、更长远、更全面的眼光，而不要就事论事，更不要为了应付一时之需而造成决策失误。
外资进入中国国内房地产是否可缓解房企资金压力
近日，美国宝湾集团董事长李可在接受媒体采访时表示，一系列的宏观调控后，中国火爆的房地产市场有了很大程度的降温，现在是外资进入中国房地产市场的最好时机。
篇四:《影响房地产市场的因素》
影响房地产安全的因素
1政策变化的影响
1.1土地政策的变化的影响{外资撤退对楼市影响}.
1.1.1土地政策对房地产市场影响的传导机制。
主要包括两个途径：首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加；其次，土地供应量对房地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。与金融政策、税收政策相比，土地宏观调控政策只能对供给产生影响，无法对需求产生直接的影响，无法实现整体市场的稳定均衡。
1.1.2土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应。
土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。对房地产市场的土地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。由于土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方面的调控措施，土地调控对增量市场的影响最为直接，但是效果显现的时间更长。无论是土地总量调控还是结构调控，土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。忽视土地供应时滞的存在，就无法清楚地把握调控的影响效应，对于市场的调控只能是较盲目的决策，达不到预期的效果。
1.1.3土地供应总量对房地产市场的影响
（1）土地供应总量对房地产市场数量的影响。土地供应是房地产市场基础，土地供应如果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供给。所以，这里所说的土地供应总量为有效供应总量。土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供应总量， 特别是影响增量房地产产品；另一方面是影响生产和预期，但影响力的时效不同，对房地产产品供应的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率（项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值）来反映。设房地产增量为QR（平方米建筑面积），土地供给量为QL（平方米土地面积），容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量即建筑面积就越大。
（2）土地供应量对房地产价格的影响。房地产价格代表了对房地产的需求，土地市场的供求关系作用形成地价，决定新一轮房地产价格的大小。土地市场和房地产市场的互动机理：当房地产数量的需求上升时，土地供应量、地价、房地产价格和地产数量都增大了。当房地产的价格上升时，土地供应量也上升，房地产价格与土地供应量呈正相关关系，并且房地产价格是土地供应量变化的原因。通过对土地供给弹性变化的分析，随着城市的发展，可以用较少的土地供应量来调控相同的房地产价格的涨幅。
1.2 税收政策变动对房地产的影响{外资撤退对楼市影响}.
运用税收政策对房地产市场进行调控，可以从3个环节入手：房地产的开发、转让和保有。
1.2.1
房地产的开发环节
在开发环节中的税收调控应适度。因为我国当前的房地产市场是典型的卖方市场，税收的后转性强，开发商容易将增加的税款向消费者转嫁，这样反而会造 成房价上涨。在这一环节针对消费性需求和投机性需求设计不同的税收政策作用有限，因而 这一环节并非税收政策调控的重点。在这一环节应着重通过对高档住宅、别墅开征消费税体 现政策的导向性。具体是：扩大目前消费税的征收范围，对建筑面积大于150m2(根据20 02年末的统计数据，我国城镇人口人均住宅建筑面积为22.79m)的高档住宅、别墅征收 消费税。我国房地产的和谐发展主要受两方面因素制约：资源约束和购买能力约束。因此，开征高档住宅、别墅消费税也主要是从两方面考虑对消费导向加以引导：一方面鼓励建设经 济适用房和中低价位商品房(2003年全国用于经济适用房建设总投资为600亿元，仅占当年房 地产投资的6%)，以满足多数民众“居者有其屋”的住房需求，从而体现以人为本和“利为民所谋”的和谐发展精神；另一方面征收消费税增加了高档住宅的销售成本，也适度抑制了高档 住宅的需求。
1.2.2 应加大房地产转让过程中的税收调控力度
一方面，在房地产转让中实行差别性税收政策。即针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策。所谓差别性税收政策，其体现在对房地产所有权转让环节的税收体系设计，应区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长 短。另一方面，运用所得税和营业税“组合拳”调控房地产转让交易活动。从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国 、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税(公司所得税)，其中美国实行15%～34%的累进税率。意大利将从买入到转 让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%～30%的税率征收不动产增值税。因此应学习参照国外的成功做法，首先开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税；3年内的转 让所得的征收15%的所得税；3年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护 真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。在征收所得税的同时，对购 入未满3年的商品住房转让征收5%营业税，以及营2
业税税额7%的城建税和3%的教育费附加，3
年以上酌情减免。
1.2.3 对房地产保有环节的税收体系应进行改革
目前，我国在房地产保有环节的税收体系有几个突出问题：①现行税制在房地产开发环节税种较多，税负较重，而在房地产保 有环节和转让环节税种较少，税负较轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率 过高，远远高于国内其他行业和国外同行业；后者降低了土地保有者的经济风险，导致了土 地利用的低效率，同时也使得国家无法对房地产转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的 流失，客观上增加了房地产投机者的收益。②我国现行的房产税、城市房地产税和城镇 土地使用税不能准确地反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值，也不能随着经济发展、房地产增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。因此，适时开征物业税，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，已成各方共识，并试点推行。
1.3金融政策对房地产的影响
我国房地产开发企业 绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。
1.3.1对房地产开发商的影响
国家对宏观经济的调控很大程度上都是从银行开始，这对银行依赖很强的房地产业来说，无疑会有很大的影响。贷款利率的上升使房地产开发商面临极大的市场风险。一方面对投资者而言，贷款利率的上升使房地产投资的融资成本提高，这就相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，或者减少其对房地产的投资。另一方那个面，利率的上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发商无法及时回笼资金，使其盈利减少。这样将会使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。
1.3.2对购房者的影响
对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求，经济的加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。对于一些买房投机者而言，持续加息容易导致其兑房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为达不到自己的理想收益而退出房地产市场的话，会致使房地产大量的空置，从而引起市场供求关系的变化，导致房价的变动。
1.3.3对房价的影响
房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使
房价回归理性。
不难看出，国家通过宏观的经济调控，尤其是通过对利率的调控，从很大程度上影响了整个房地产业。宏观经济周期波动和宏观调控政策影响着房地产市场的波动，而房地产市场的波动又影响这国民经济的波动，这三者是紧紧的相互影响的关系。国家不论是从存款准备金率方面还是从汇率方面对经济进行宏观的调控，都会对房地产市场带来积极与消极两方面的影响。
1.3.4存款准备金率政策
根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。